전원에 집짓기
글쓴이 박찬용은 **하우징 대표이며 현재 전원주택 시공 및 컨설팅을 하고 있다. 폐자재를 이용한 저렴하고 특색 있는 전원주택과 카페를 시공하고 벽난로 및 장작난로도 판매하고 있다.
■ 글 싣는 순서
서민의 전원주택 터 잡기
저렴한 금액으로 전원주택 짓기
전원카페 및 펜션 터 잡기
폐자재를 이용해서 전원카페 짓기
전원주택의 알뜰 난방
전원생활의 알뜰 경제와 부업
전원생활 2배로 즐기기
서민의 전원주택 터 잡기
경제가 IMF 한파에서 벗어나고 구조조정이 어느 정도 마무리되면서 시작된 저금리 행진은 건설, 건축 경기에 활력을 불어넣었고 이 같은 분위기 속에 전원주택 시장 역시 새로운 전기를 맞이하고 있다. 하지만 지나친 과열현상으로 인한 분양가 상승과 땅 값 상승 그리고 인건비 상승에 의한 인력난으로 아파트 공사장 뿐 아니라 전원주택 건축현장에서까지 필요한 인력을 구하지 못해 전원주택을 갖고자 하는 서민들의 소박한 꿈은 점차 실망으로 바뀌어 가고 있다. 세상의 모든 일과 기준의 가치가 돈으로 환산되고 판단되는 요즈음, 서울에서 1시간 반 혹은 2시간대를 벗어나지 않고서는 무너져 가는 시골집 하나 구입하기 힘든 것이 현실이다.
법정지상권 토지에 관심 가져 볼 만
눈높이를 낮추고 자존심을 조금만 낮춘다면 시골생활을 할 만한 땅이나 집들은 얼마든지 있다는 것을 밝혀두고자 한다. 그중 적은 돈으로 전원생활을 시작할 수 있는 가장 좋은 방법이 지상권만 있는 시골이다. 70년대 이전에는 종중 땅이든지 개인 땅이든지 가난한 사람들에게 땅을 빌려주어 집을 짓게 하고 농사를 짓게 허락된(물론 임대료는 지불해야 한다.) 지상권만 있는 집들을 고려할 수 있겠다. 민법 제161조(임대차 존속) (1)항에 보면 법정지상권은 약정기간이 20년을 넘지 못하게 되어 있으나 (2)항에는 ꡐ전항의 기간은 이를 갱신할 수 있으나 10년을 넘지 못한다ꡑ 라고 되어 있다. 그러나 아직까지도 시골에서는 법정지상권이 존재하며 매우 저렴한 가격에 거래가 이뤄지곤 한다. 이는 조금 여유있는 사람들이 굳이 남의 땅에 집을 잘 짓고 살 필요가 있겠느냐? 하고 무시하거나 외면하기 때문이다. 하지만 법정지상권이라고 해도 문제가 있는 집들이 있음을 명심해야 한다.
첫 번째는 개인 땅위에 지은 지상권이다. 개인은 종중과는 성격이 달라서 언제든지 집을 비워달라고 토지임차권 해지통고를 할 수 있기 때문이다.(민법 제635호)
물론 사람이 살고 있는 보금자리를 법정까지 가서 무자비한 방법으로 쫓아내는 일은 돈밖에 모르는 몰인정한 사람이라면 몰라도 시골에서는 드문 일이며 만약 법정까지 가서 재판에서 승소하더라도 이주비용을 주어서 내보내는 것이 대체적인 관습상의 정서이다.
물론 개인 땅 위에 지은 집이라고 해 도 지주가 장기간 토지를 임대차 형식으로 빌려준다면 아무런 문제가 없을 것이다. 법정지상권이 있는 시골집 가운데 추천할 만한 물건은 종중의 땅을 임대차한 경우이다. 종중은 개인과는 달리 단체이기 때문에 의견통일이 어렵고 종중이 가지고 있는 땅은 대개가 넓고 그 위에 집들이 많이 들어있기 때문에 고약한 종중이 아니라면 일반적으로 너그럽고 관대한 편이다. 서울에서 한시간 거리인 양평지역의 경우 토지가 1백50평내지 2백50평에 텃밭이 딸려있는 시골집의 경우 약 3백50만원에서 7백만원 정도에 거래되며 교통이 좋거나 환경이 매우 좋은 곳은 토지 1백50평 내지 2백50평의 시골집이 약 1천만원 내지 2천만원선이다. 토지임대료는 대개 1년에 쌀 한가마니 가격을 기준으로 하고 있다. 종중의 지상권이라고 해도 등기부 등본에 건축물이 올라 있으면 좋겠으나 건축물 대장에만 올라 있는 경우가 많다. 하지만 이 같은 경우에도 건물 소유주의 변경이나 매매가 가능하기 때문에 별 문제는 없다. 또, 집수리나 수선 정도는 쉽게 할 수 있지만 신축이나 대수선이 필요할 경우에는 종중과의 협의가 필요하다. 이외에도 종중에서 토지를 매각할 경우 1순위로 취득 할 수 있다는 장점도 있다.
여건에 맞춘 여유로운 전원생활
두 번째는 국유지 위에 지은 시골집의 경우이다. 절차는 종중과 비슷하고 다만 임대료를 국가나 지방자치단체에 내면 된다. 또 땅을 국가에서 불하할 때는 공시지가 금액으로 불하하기 때문에 적은 금액으로도 토지를 취득 할 수 있는 장점이 있다. 매매 가격은 종중의 지상권과 비슷하거나 약간 높은 편이다.
서민의 전원주택 터 잡기 마지막으로 자투리땅을 알아 볼 수 있는데, 도시인들이 전원주택을 지으려고 시골에 올 때는 대개 2백평 이상의 땅을 원하게 되고 50평에서 1백50평 미만의 토지에는 별반 관심들이 없어 한다. 으레 전원주택하면 큰 집과 넓은 정원을 머리 속에 그리며 땅을 찾아 나서기 때문에 적은 땅은 눈에 차지도 귀에 들어오지도 않는다. 또 농지의 경우 3백평 미만의 토지는 소유권 이전 등기가 되지 않는 것도 한 이유다. 하지만 자투리땅의 경우도 토지면적과 교통 그리고 환경에 따라 그 금액에 차이가 있으며 양평지역의 경우 1천5백만원에서 5천만원 선이면 충분히 구입이 가능하다. 이처럼 시골생활을 원한다면 길은 얼마든지 열려 있음을 명심하고 그 방법을 찾는데 소홀해서는 안 된다.
전원생활은 부를 과시하기 위한 수단이나 재산증식의 수단이 되어서는 안되며 자연을 사랑하고 환경을 소중히 여기며, 비록 규모는 작지만 소박한 시골생활을 동경하는 사람들의 몫이 되어야 한다. 남의 눈을 의식해 넓은 땅에 많은 돈을 들여 좋은 집을 짓기보다는 남 보기에 조금은 초라해 보여도 자신의 여건에 맞는, 그래서 황혼의 여유로움을 즐길 수 있는 생활이 보다 의미있는 것임을 알아야 할 것이다. 田
저렴한 금액으로 전원주택 짓기
삼 사십년 전만 해도 시골에서 집을 지을 땐 손수 짓거나 아니면 품앗이 형태로 집을 짓도록 도와주는 일들이 많았다. 동네에서 손수 집을 지을 경우 집주인은 목공소에서 자기가 원하는 흙벽돌 규격의 형틀을 나무로 짜와 황토에 물과 석회 그리고 잘게 썬 볏짚을 섞어서 하루 저녁 잠을 재운 뒤 벽돌을 찍었는데, 건강한 사람이라면 하루에 2백~3백장 정도의 흙벽돌을 무난히 찍어 낼 수 있었다. 다음에는 목공소에서 맞춘 창호와 문틀을 넣고 흙을 곱게 쳐서 반죽한 황토 몰탈을 만들고, 깊이 30cm정도의 줄기초 위에 흙벽돌을 쌓았다.
옛날의 집짓기 문화
지붕재 목재와 서까래 나무는 미리 산에서 베어와서 껍질을 벗겨내고 말린 다음 동네에서 어느 정도 목수일을 할 줄 아는 사람을 불러 중도리를 올리고 용마루상을 걸고 그 위에 서까래를 못으로 고정시킨 다음 기스리(얇은판재)나 졸가리(나무잔가지)나 수수대를 끈이나 못으로 박고 황토반죽을 손으로 뭉친 다음 지붕으로 올려서 폈다. 지붕 아래쪽에서도 같은 방법으로, 아래에서 위로 치받이를 해줌으로 단열문제를 해결했다.
지붕 마감은 볏짚이나 억새풀, 갈대 등을 덮어서 비가 새지 않도록 했고 아랫부분은, 여유있는 집들은 마루천정과 외벽의 경우 점성을 높이기 위해 느릅나무 수액이나 바다해초인 우뭇가사리 삶은 물에 석회나 황토를 섞어 흙칼로 발라 마감을 했고, 가난한 집들은 그냥 곱게만 발라주었기에 석회로 대신했다.
바닥난방 역시 주워온 돌구들을 놓아 아궁이에서 들어가는 뜨거운 불의 열기가 고래를 통과해 굴뚝으로 연기가 빠지도록 했다. 방바닥 역시 황토반죽을 펴서 바르고 그 위에 다시 곱게 친 황토몰탈을 찰수수를 갈아 쑨 풀과 섞어서 바르고 며칠을 말린 다음 방바닥에 금이가면 또 바르고 하는 식으로 해서 건조시켰다. 방바닥이 완전히 건조되면 그 바닥 위에 대나무 자리를 깔고 살았으며 여유있는 사람들은 포대종이에 물을 뿌려서 편 다음 밀가루 풀을 쑤어 바닥도배를 하고 그 위에 생콩 빻은 것을 헝겊자루에 넣어 밀고 다니면서 바닥종이에 기름을 먹였다. 이는 바닥종이가 질겨지고 또 물방울이 떨어져도 쉽게 불어 찢어지지 않도록 하는 효과를 꾀한 것이다.
벽은 벽지나 창호지를 바를 수도 안 바를 수도 있었고 외벽 역시 페인트가 귀한 시절에는 고은 백토를 구해 물에 풀어서 붓이나 솔로 몇 차례 반복해 발라 주었기에 깨끗하고 자연스러운 집을 지을 수가 있었다. 물론 창살만 있는 문짝에는 통풍이 잘되는 창호지를 발라 집을 완성할 수도 있었다.
지금 생각해 보면 몇 가지 배울 점들이 있었는데 ▶건축재료는 집터 주위에서 구한다.(흙, 돌, 나무, 모래, 볏짚, 억새풀, 갈대 등) ▶석회와 시멘트 문짝 등만 사거나 맞춘다 ▶특별한 기능을 갖춘 인력에게만 약간의 삯을 준다 ▶인력은 동네 사람들이나 친구, 친척들에게 무료 도움을 받는다.
고민스런 요즘의 집짓기
그러나 요즘에 와서 집을 건축한다고 하면 모든 것이 돈과 관련되어서 내 땅에서 내 집을 짓는데도 내 맘대로 할 수 없을 뿐 아니라 법적인 절차도 까다롭고 인허가비용, 건축자재비용, 운반물류비, 인건비 등을 계산해 보면 큰 돈 들이지 않고는 도무지 집이 되지 않을 것만 같은 불안감에 휩싸여 고민하지 않을 수 없게 된다. 무엇보다도 집 주인이 건축에 문외한이다 보니 전부 남의 손끝에 의존하게 되고 시공업자나 기술자들의 의견에 끌려 다니다보니 건축비가 눈덩이처럼 커져서 원래 계획하고 준비한 비용을 훨씬 상회하는 경우가 허다하다.
업자들 입장에서야 남의 집 잘못 맡게되면 나중에 적자를 면치 못하고 내 돈 찔러서 남의 집 잘 짓는데 보태 준다는 불리한 계산 때문에 무조건 거품을 만들어 놓고 보자는 식이고 그날 그날 일당을 받기로 하고 들어온 기술자 입장에서도 단순한 시공 방식보다는 어느 정도 일을 복잡하게 만들어 끌고 나가야지 일량이 늘어나고 공사기간과 비례해서 인건비부분 역시 늘어나기 때문에 일에 열심을 나타내지 않고(물론 다 그런 것은 아니지만) 부분적인 일을 가지고 쓰다듬고 반복 하다보니 인건비가 자재 값 보다 더 커지기 마련이다.
거기에 집주인까지 가세해 시골에 내려와서도 최고급자재와 마감방식을 고집한다면 차라리 도시에나 살지 무엇하러 시골에까지 와서 돈 때문에 시달리고 사람들에게 부딪치는가 하는 생각이 든다. 필자의 생각에는 시골집(소위 전원주택)은 시골집다워야 한다고 본다. 60~70년대를 거치면서 새마을 운동과 근대화 바람에 초가집을 모조리 걷어내고 한동안 스레이트 지붕에 벽돌집만 짓다가 지금에 와서는 목조주택이다, 스틸하우스다, 통나무 주택이다 하는 유행에만 편승하고 있다. 특히 수 년 전 서울에서 분양 받은 아파트값이 상승하면서 자기가 큰 부자나 된 것처럼 착각한 일부 중산층 사람들이 최신, 첨단, 신소재, 고급화의 바람에 휩싸여 시골까지 와서 고가의 건축자재와 고가의 수입재에 눈길이 쏠려 정신과 눈을 가리게 하고 있다.
저렴하게 짓는 전원주택
저렴하고 품위있는 전원주택 건축을 위해서는 ▶저렴한 자재 선택과 건축주 자신이 건축을 어느 정도 알고 이해하는 것이 중요하며 ▶시공방법이 단순해야 하고 공사기간을 획기적으로 줄일 수 있어야 한다. ▶그렇게 하기 위해서는 건축전문 컨설팅을 해주는 곳에 의뢰해서 비용을 계산해보는 것도 방법중의 하나이다. 조금 아는 상식으로 함부로 집을 짓겠다고 나서다가는 큰 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.
저렴한 집을 짓기 위해서는 어느 정도의 준비기간이 필요한데 예를 들자면 창호재틀, 문짝, 화장실 위생기, 씽크대 등은 아파트모델하우스 철거 현장에서 나오는 자재들을 미리 모아두고 벽체는 내구력과 단열성이 좋은 ALC 블럭이나 OSB 합판에 2×4 각재를 세우며 지붕골조는 각파이프나 C형강 트러스를 짜서 올리면 무난하다. 또 지붕마감은 샌드위치판넬 100T정도면 충분하다. 샌드위치 판넬재를 올려서 방수시트를 깔고 아스팔트 싱글을 입힐 경우에는 추가 비용이 들어 갈 수 있으니 조금 더 비용을 아끼려면 그냥 골이진 지붕재 판넬 위에 자신이 원하는 색상을 칠하는 방법도 생각해 볼 수 있다.
천정막이는 각재를 걸고 내벽은 조립식 판넬의 경우 석고보드 마감을 할 수 있겠고 ALC나 OBS 합판 벽체의 경우는 흙이나 테라코드를 바를 수 있다.
OSB(Oriented Strand Board)는 직사각형 모양의 얇은 나무조각들을 적정한 온도에서 방수기능이 있는 접착제로 압력을 가해 접합시킨 패널이다. 이것의 주재료인 나무조각은 톱밥이나 대패밥의 부산물이 아니라 특별히 제조된 사시나무, 미송, 소합향, 노랑포플러, 자작나무 등 온대성 목재들을 사용한다. OSB는 캐나다 산이 가장 많다.
건축의 특징은 시공이 간편하고 비용이 적게들며 방음과 방열 효과가 높다. 특히 패널을 볼트조립이나 못으로 연결하기 때문에 다른 건축에 비해 공사기간을 ½로 줄일 수 있는 장점이 있다. 가장 일반적인 규격은 1200×2440mm(4×8)이고 건축에서는 11.2mm를 사용한다.
외벽 마감은 샌드위치판넬의 경우 비닐사이딩, 로그사이딩, 베벨사이딩, 하디사이딩을 붙이는 방법이 있으나 ALC블록의 경우에는 시멘트 미장에 페인트칠을 하거나 테라코드 마감을 할 수도 있다. 또 건축 업자들 중에는 바닥콘크리트에 벽체를 세워 창호를 넣어주고 트러스를 짜서 지붕판넬만 올려주는(백골조공사)사람들도 있는데 이럴 경우 손쉬운 마감은 주인이 직접 할 수 있으므로 비용절감에 큰 도움이 된다.
샌드위치 백골조 공사비는 평당 40만원~60만원, ALC 백골조 공사비는 평당60~80만원, OSB 합판으로 된 간식 목조 주택의 경우 백골조공사는 평당70~80만원 선이면 무난하다.
물론 바닥난방, 바닥마감(벽마감 포함), 벽난로, 데크공사에 지하수, 정화조 공사와 전기공사는 별도이고, 실제 우수한 기술자들을 이용하여 집주인이 직영 처리를 할 경우 평당1백20만원~1백30만원 선이면 완성이 가능하다.
작은집들의 경우 백골조 공사만 하고 집주인이 직접 마감하는 것이 유리하고, 큰 평수의 집들은 주인이 직접 좋은 인력을 이용해서 짓는 것이 아무래도 비용이 절감된다. 사실 건축에서 결코 간과 할 수 없는 부분이 인건비 부분인데, 이를 절약하기 위해서는 양심적이고 내 집일처럼 일해 줄 사람들을 찾는 것이 바람직하다. 인간적으로 설득하고 호소해서 공사 기간을 최대한 줄이는 방법이라야만 저렴한 금액으로 건축이 가능하기 때문이다. 조금 멋을 낸다고 요란한 구조의 지붕선 및 복잡한 벽면과 코너들 그리고 각 부분전문 기술자만이 시공 할 수 있는 마감재 사용은 결코 공사 기간을 줄이는데 도움이 되지 않는다. 저렴한 금액으로 집을 짓기 위해서는 시간이 돈이라는 사실을 결코 망각해서는 안 될 것이다.
굳이 추천하자면 집은 작고 아담하게 지은 자연과 조화된 집이다. 주변 조경 공사는 조금 비용을 더 투자해서 꾸민다면 집과 정원이 상호 보완 관계에 있게되기 때문에 환경이 되살아나게 되고 오히려 자연스럽고 그윽한 풍경을 연출 할 수도 있게 된다. 田
전원카페 및 펜션 터잡기
전원카페하면 아름다운 풍경과 멋 그리고 낭만이 있는 자연의 공간으로 생각한다. 그리고 누구나 한번쯤 전원카페를 운영해 보고 싶어한다. 그러나 전원카페 운영은 터 잡기에서부터 건축, 조경, 실내 인테리어, 음식 맛에 이르기까지 생각처럼 쉽게 되는 일은 아니다. 주위 풍경이 수려하고 맑은 물이 흐르는 계곡에 자리를 잡고 있다고 해서 무조건 전원 카페나 펜션부지가 되는 것은 아니기 때문이다. 몇 가지 간추려 보면 다음과 같다.
전원 카페가 갖추어야 할 세 가지 요소
첫째는 접근성이다. 도심에서 그리 멀지 않고 차량이 많이 다니고 쉽게 다가갈 수 있는 곳이어야 한다. 실제 IMF 이후 석유 값 인상으로 경제적 압박을 받을 당시엔 먼 곳에 자리 잡은 전원카페들이 경영상 어려움을 겪은 적이 있었다.
둘째는 쾌적성이다. 교통이 좋은 곳이라 할지라도 자동차 소음이 심하거나 주위에 집들이 밀집되어 있어 주변 환경이 어수선하다면 모처럼 휴식과 오붓한 시간을 즐기려는 사람들에겐 머물기 힘든 곳이 될 것이다.
셋째는 차별화다. 도심의 점포들과 달리 확실한 테마 없이 막연히 카페를 시작했다가는 실패하기 가장 쉬운 곳이 전원카페다. 몇 년 전만해도 통나무집, 초가집, 흙집 형태의 와이어 패널로 지은 민속 카페들이 유행했으나 근래에는 선박, 비행기, 헬리콥터, 기차 카페 외에도 조각공원, 갤러리 박물관들의 테마 카페들이 성행하고 있다.
전원카페, 터 잡기 위한 세 가지 방법
땅값도 위치에 따라서 천차만별이고 허가 조건도 까다롭기 때문에 무턱대고 할 수 있는 사업이 아닌 게 바로 이 전원카페다. 전원카페는 잘만하면 전원생활도 즐기면서 돈을 벌 수 있는 기회의 업종이기는 하지만 터 잡기에서부터 결코 만만치 않은 도전이라는 점을 잊지 말아야 한다.
전원카페 및 펜션 터 잡기를 위한 방법은 크게 세 가지가 있는데
첫째로 마음에 드는 땅을 사서 근린생활시설(일반음식점)로 허가를 받아 건축하는 방법,
둘째는 장사가 잘 안 되는 기존 카페를 사거나 임대하여 운영하는 방법,
세번째는 아담한 부지가 딸린 기존 건물(농가 포함)을 사서 근린생활시설(일반 음식점)로 용도 변경하여 리모델링하는 방법 등이 있다. 최근에는 주 5일 근무제가 시행되면서 이왕이면 전원 카페형 펜션 사업을 겸할 수 있는 넉넉한 부지를 확보하는 편이 유리하겠다.
땅을 사서 근린생활시설로 허가를 내는 방법
93년 대선 이후 제 7공화국 출범 당시 땅에 대한 규제가 풀리면서 전국에 전원카페 붐이 불기 시작했다. 수도권 및 전국의 토지 가운데 준농림 지역에 특별한 제한 사항이 없는 토지라면 일반음식점, 숙박시설들의 허가가 특별한 제한 없이 가능했다. 그러나 무분별한 개발과 업소들의 난립으로 인해 전국의 강과 하천이 공장 폐수와 함께 업소에서 나오는 오폐수로 오염되어 큰 사회문제로 대두되었다. 통계에 의하면, 음식점 허가가 인구 25명당 1개꼴로 나와서 과소비와 먹고 즐기는 잘못된 풍조로 번지는 듯 하자, 급기야는 1997년 9월, 상수도 보호특별대책이 세워지기에 이르렀다.
이로 인해 준농림 지역에는 근린생활시설, 숙박업의 허가가 제한되고 특히 팔당 상수원을 위협하는 광주, 용인, 양평, 여주, 남양주 등의 지역은 수도권 수질보존대책 1권역에 속하게 되어 음식점의 허가가 불허되었다. 이른바 수변구역이 정해진 것이다. 99년 5월부터는 이 수변구역이 확대되면서 북한강의 경우는 춘천 외곽인 의암댐까지, 남한강의 경우는 충주댐까지 수변구역으로 묶어 음식점 허가가 제한되어 사실상 전원카페의 허가가 불가능하게 되었다.
다만 예외가 있는데 준농림지가 아닌 준도시 취락지역(이미 마을이 형성된 부락) 가운데 하수로법 제 2조 5호에 의한 하수종말처리 시설이 설치 운영되는 곳에서만 예외로 근린생활시설(일반음식점) 허용이 가능하고, 숙박업의 경우는 상업지역에서만 허가가 가능한 것으로 되어 있다. 그러나 이런 대략적인 근거보다는 땅을 계약하기 전에 시군구청 지방자치 단체에 직접 허가 가능 여부를 묻는 것이 필수다. 이는 지방자치단체가 보유하고 있는 오폐수 처리 시설 용량에 따라서 허가 불가 판정을 내리기도 하기 때문이다.
그 외 97년 9월 이전이나 99년 5월 이전에 허가를 받아 놓고 위 기간 내에 건물 준공이 되지 않는다면 이미 맡아 놓은 근린생활시설의 허가는 일방적으로 취소되는 상황에 처하게 될 것이다. 이 때문에 최근 수도권 준농림 지역에서의 개발 경향은 근린생활시설(소매점)로 허가를 내어서 휴게소 편의점으로 운영하는 사례가 늘고 있다. 그 가운데에는 건축 양식을 전원카페형으로 짓고 영업은 생고기를 꼬치에 꿰어서 판매하는 방식이 대표적이다.
이를 좀더 구체적으로는 판매 시식코너(즉석에서 사먹고 포장된 것을 사가는 식의 농수축산물 직판장 형태)로 볼 수 있는데, 음식이나 술을 직접 만들어 손님들에게 제공하는 것이 아니라 1차 가공된 제품을 단순히 판매만 하므로 법적인 제재를 피해 갈 수 있게 되는 것이다.
단점은 전원카페 특유의 술이나 음식을 만들어 손님들에게 제공할 수 없다는 점이고, 장점은 음식을 만들거나 홀에 제공하는 인력이 줄어 인건비가 절감되는 것이다. 또 하나는 오수처리시설의 오수합병정화조(약 2천~3천만원 소요)를 절약할 수 있다는 점도 꼽을 수 있다.
기존 카페를 매입해 운영하는 방법
기존 카페를 매입해 운영할 때는 우선, 건물 구조, 인테리어, 진입로, 주변환경, 길목 등과 그동안 손님들에게 제공했던 음식의 종류 등을 통해 문제점이 무엇인지를 파악한다. 접근성, 쾌적성, 차별성을 획기적으로 개선시킬 방도도 찾아보아야 한다.
그 외 보증금과 월 임대료가 높다면 낮추는 방안과 부동산 권리관계에도 신경을 써야 하는데 근저당 관계 특히, 예고 등기, 가압류, 가처분 등이 되어 있는 집이라면 임대를 하지 않는 것이 좋다. 다만 기존 카페를 매입해서 리모델링를 했을 때, 가능성과 확신이 선다면 약간의 위험을 감수하고 계약할 수도 있는데, 이는 아무래도 신축보다는 가능성이 엿보이는 기존 카페를 매입하여 되살려 보는 쪽이 더 경제성이 있기 때문이다.
전원 카페의 경우, 운영하는 주인의 경영방침에 따라서 성공과 실패가 좌우되는 경향이 크다. 따라서 접근하기 쉬운데다 주변 환경이 양호하고 터가 넓다면 6평~12평 정도의 작고 예쁘고 튼튼한 방가로 형태의 주택을 이용한 펜션업도 권할 만하다.
기존 건물을 근린생활시설로 용도 변경하는 방법
준도시 취락지역에 있는 농가 주택 및 기존 거물들을 구입하여 토속카페나 음식점으로 개조하는 방법은 비용이 적게든다는 점에서는 유리하다. 그러나 주변 환경이 좋거나 건물의 골조가 좋은 건물을 찾기가 그리 쉽지는 않다. 기존의 농촌주택은 대개 마을 한 가운데에 있거나 진입로가 좁기 때문에 프라이버시 침해와 접근성, 쾌적성이 떨어지는 편이다.
취락지역 가운데에 있는 대지로 접근성이 용이하고 쾌적한 위치에 있는 괜찮은 땅과 건물이 있다면, 그리고 리모델링이 가능하며 오폐수 종말처리시설이 연결되어서 용도변경이 가능한 땅이라면 금상첨화일 것이다. 그러나 그렇지 못한 경우는 정화조 시설이용과 리모델링 비용을 부동산 매입가에 더하여 산정해서 계산해야 한다. 또 법상 하자가 없는 땅이라도 계약 전에 담당 공무원에게 직접 문의하는 것이 원칙이다.
2002년 7월부터 주 5일 근무제가 시행되고 있어 전원카페형 펜션에 새 바람이 불고 있는데 무엇보다 사전에 치밀한 계획과 준비가 필요하다. 펜션이든 전원카페가 됐든 처음부터 너무 큰 기대를 하지말고 지극히 겸손하고 소박한 마음 자세로 ꡐ영리를 떠나 정성으로 대접해 보겠다ꡑ는 의지가 필요하다.
조용한 휴식 공간과 자연과의 만남인 전원 카페 및 펜션 사업은 21세기 유망 사업임에 틀림없겠으나 여기에는 많은 법적인 제약과 함정들이 도사리고 있다. 그러므로 현명한 선택 여부에 따라서 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있는 것이다.
전원카페 및 펜션은 결코 멋과 낭만을 갖춘 환상적인 사업이 아니다. 거기에는 사전 정보와 많은 준비기간과 실천, 그리고 생활인으로서 앞서가는 지혜가 있어야 가능한 일이다. 田
폐자재를 이용해 전원카페 짓기
폐자재를 이용해 카페를 짓는다고 하니 어떤 사람들은 공연히 돈 들여서 집을 망치는 것이 아닌가 하는 의구심을 갖는 경우가 있다. 정확하게 ꡐ폐자재ꡑ의 의미를 표현한다면 ꡐ재활용 자재 및 중고자재ꡑ라고 표현할 수 있으나, 그러나 폐자재를 가지고 건축을 한다고 해서 전부 중고 자재만으로 집을 짓는 것은 아니다. 대개는 건물의 주제나 성격에 따라서 중고 자재를 사용할 부분과 새 자재를 쓸 부분을 판단해서 시공을 하게 된다. 또 마감재 대부분은 새 자재를 사용하기 때문에 일반적으로 중고자재하면 왠지 꺼림칙하고, 낡고 어두운 분위기를 연상하기 쉬우나 전혀 그렇지가 않다는 것을 서두에 밝혀 두고자 한다.
지난 ꡐ전원카페 및 펜션 터 잡기ꡑ 기사에서 차별화를 지적한 바가 있었는데, 확실한 테마나 성격 없이 평범하게 지은 집으로 전원카페를 시작했다가는 실패하기 쉬운 것이 전원카페다. 어설프게 시작했다가는 차라리 비닐하우스에 피죽을 붙여서 시작하는 무허가 카페만도 못한 경우가 허다하기 때문에 돈이 있든 없든 분명한 컨셉을 가지고 방향을 정하는 것이 중요하다. 간혹, 그냥 맨 땅에 전선을 감은 테이블을 놓거나 껍질도 벗기지 않은 통나무로 칸막이를 한 허술한 카페들이 잘 되는 경우들이 있는데, 여유가 있어서 원하는 대로 돈을 들여 지을 집이 아니라면 폐자재나 중고 자재를 이용해 집을 짓는 방법도 고려해 볼 수 있다.
실제, 재활용 자재라고 해서 전혀 장점이 없는 것은 아니다. 건물 내 외부가 너무나 깔끔하고 새것으로 빛나는 것보다는 어느 정도 손때가 배어서 왠지 정겹고 친근하고 또, 세월의 깊이를 느끼게 해 주는 것에 더 마음이 끌리는 경우가 있기 때문이다. 건축 계획과 시공단계에서 적절하게 이용한다면 새 집 못지 않은, 그보다 더한 위력을 충분히 발휘할 수 있다고 생각한다.
시골집을 리모델링 할 경우
이 경우에는 어느 정도 천정 대들보와 서까래가 살아 있는 경우에 해당되는데, 벽체의 소재에 따라 건물 내 외부를 깨끗하고 매끄럽게 할 것인지 아니면, 좀 투박하고 자연스럽게 할 것인지를 결정해야 한다. 특히, 지붕에 기와가 덮힌 경우엔 지붕하중을 고려하지 않을 수 없는데 골조 부분이 미심쩍다면 시멘트 벽돌이나 ALC 블럭으로 벽을 쌓고 황토미장을 하는 방법이 있다. 조금 더 벽 쪽에 변화를 주기를 원한다면 국산 육송이나 홍송 화목(통나무 땔감 150Φ~250Φ의 껍질을 벗겨 길이 약 30cm~35cm정도)을 흙 반죽과 함께 벽돌처럼 쌓아 벽을 만들 수도 있다. 이 경우엔 건강 면에서나 분위기 면에서 실용적이고 자연스러운 맛까지 가져다 줄 수 있다.
홍송 화목의 경우는 대개, 5톤 한 트럭 분이 70만원 선인데, 거리와 중량 나무 종류와 굵기에 따라 조금씩 달라, 많게는 1백만원에 이르기도 한다. 홍송 화목의 경우엔 굵기에 따라 실내 기둥과 식탁, 카운터 등을 만들 수도 있는데 대개가 휘거나 구부러져 있어 다소 목수 인건비가 들더라도 잘 다듬어 넣으면 멋진 인테리어 효과까지 기대할 수 있다.
지붕 마감의 경우엔 기와나 스레이트 상태가 나쁘다면 벗겨내고 미군부대에서 나오는 골이 패인 두꺼운 함석 지붕재나 스레트를 60cm정도로 절단해서 기와를 올리듯 깔고 그 위에 검은색 무광 계통의 페인트나 아스팔트 유제를 칠해 주어 지붕 고유의 멋과 선을 살릴 수도 있다
분위기를 살려주는 소품들
지붕선, 창문, 현관 캐노피, 굴뚝, 데크 등은 내부 장식이나 구조보다 훨씬더 인상적으로 다가오기 때문에 각별히 신경을 써야할 부분이다. 어느 정도 옛날 풍으로 건축을 계획하고 있다면 막연히 황토나 나무 느낌의 천장보다는 2×6나 2×8 각재로 트러스를 짜서 올리는 방법이 있다. 이 때, 실내가 협소하지 않고 어느 정도 공간이 있다면 과거 시골 대장간의 화로와 철 연장, 농기구들을 전시해 사라져 가는 대장간의 분위기를 연출할 수 있다.
또 굳이 서구식 벽난로가 아닌 실제 불을 땔 수 있는 구조를 만들어 줌으로써, 분위기와 함께 겨울에는 난방기구로서의 효과를 노릴 수도 있다. 여기에 적당한 조명을 비춰주므로 옛 것에 대한 그리움과 과거 농경사회에서의 삶의 형태인 공방을 재현해서 전시를 해도 좋다.
일반 창고 형태의 건물을 짓거나 개조할 경우 과거에 쓰던 발동기와 벨트를 걸던 샤우드를 장치해 주므로 정미소 분위기를 만들어 주는 것도 한 방법이다. 지금은 사라진 60~70년대의 향수를 느끼게 해줌으로써 분위기도 살려 주고, 휑한 공간도 채워줄 수 있다. 흔히, 물레방아나 풍차를 그냥 설치하는 것으로 만족하는 집주인들도 있는데, 막연히 돌아가는 것보다는 실제 동력을 얻거나 전기를 얻어서 사용하는 쪽으로의 설치나 개조도 손님들에게 어필할 수 있는 좋은 방법이다.
특별한 소재를 이용한 카페 꾸미기
전원카페의 경우, 바깥에서부터 뭔가 시선을 확 사로잡을 수 있는 구조물이 없다면 손님을 안으로 불러들일 수가 없을 것이다. 양평의 한 카페의 경우엔 주인이 손수 고안하고 제작한 분수 하나로 올 여름 비수기를 성수기로 바꿔놓은 사례가 있다. 쏜살같이 지나치던 차량들이 시원한 물줄기를 폭포처럼 쏟아내는 독특한 구조의 분수를 보면서 이왕이면 이처럼 시원한 카페 안으로 들어가고 싶은 충동을 느끼는 것은 ꡐ인지상정ꡑ일 것이다.
구조물과 관련해서 부언하자면 전국의 고물상 어디에서나 나뒹굴고 있는 잡철을 이용해 얼마든지 독특한 형태의 볼거리를 만들 수 있다. 특히 폐선박이나, 외제 고물 자동차, 그리고 지금은 아예 문을 닫아버린 광산의 자재들, 그 가운데에는 철탑, 철구조물, 갱도 차량, 레일, 선별 기계, 원동기 등 무한한 자재들이 주인을 만나지 못한 채 녹슬어 가고 있다. 이런 구조물을 요즘에 만든다면 그 인건비가 엄청날 것이다. 그러나 적당히 고철 가격으로 옮겨와서 칠을 해주고 건물 주위에 잘 배치해서 세워놓고 야간에는 멋진 조명으로 비춰준다면 저렴한 비용으로 얼마든지 남이 하는 방식이 아닌 독특한 형태의 공간을 연출할 수 있다. 우수하고 좋은 자재들이 우리 주위에 무수히 방치되어 녹슬어가고 있어도 그것을 끌어내서 활용하지 못하면 아무 의미가 없다. 새 것만 고집하여 전혀 주제나 성격이 맞지 않는 평범한 집을 짓는 것보다는 문자 그대로 폐자재나 고철 덩어리에 불과한 이런 자재들을 잘 활용해서 건축이나 주위 공간을 채운다면, 많은 돈을 들인 새 집보다 더 많은 부가가치를 얻을 수 있다.
전원주택의 알뜰 난방
국제유가 상승, 에너지 절약 필요성 절실
2000년 10월호에 게재 된 ꡐ보조난방기구 활용으로 운치는 높이고 비용은 내리고ꡑ, 2001년 10월호에 게재 된 ꡐ동절기 전원주택의 필수품 보조난방기구ꡑ에 이어 ꡐ전원주택의 알뜰 난방ꡑ을 써오면서 ꡐ에너지 절약ꡑ은 단지 구호에 불과하고, 실제로는 전혀 무감각한 생활을 하고 있지 않나 하는 회의가 들기도 한다.
과거 20～30년 전만 해도 연탄보일러에 석유난로면 따뜻한 집에 산다고 여겨졌었다. 그러나 요즘 중앙난방시설이 된 아파트나 심야전기보일러가 설치된 단독주택이 아닌 석유보일러를 설치한 집에서 한겨울에도 러닝 셔츠 차림으로 실내를 돌아다닐 수 있다면 분명 에너지를 아낀다고는 볼 수 없을 것이다. 그리고 무엇보다 난방비가 동절기 가계에서 큰 비중을 차지하고 있는 현실을 감안해보면 아무리 에너지절약을 강조해도 지나치지 않을 것이다. 특히 전원주택의 난방비를 절약하기 위해서는 석유 일변도의 기존의 난방구조를 바꾸던가 석유를 절약해서 아껴 쓰던가 하는 방법밖에는 대안이 없을 것이다.
전원주택 난방, 석유보일러가 압도적 우위
전원주택의 난방방식을 보면 크게 심야전기보일러, 석유보일러, 가스보일러, 전기온돌판넬 등이 있는데 아직까지는 석유보일러가 압도적으로 우위를 차지하고 있어 동절기 난방유에 대한 지출은 국제유가가 훨씬 내려가지 않고는 더 늘어날 수밖에 없는 현실이다.
난방방식과 관련해서는 주택의 완벽한 단열 상태와 심야전기 보일러의 결합이 가장 이상적이지만 대부분의 집들이 단열상태가 우수하다고 볼 수가 없다. 심야전기 보일러의 경우도 초기 설치비용이 만만치 않기 때문에 비교적 설치비가 싼 석유보일러 쪽으로 기울고 있는 것이다.
그러나 한겨울의 월 평균 석유소비를 통계로 내어보면 집 구조와 단열상태에 따라서 차이가 있지만 대개 20평～30평 전원주택 1.5～3드럼, 30평～40평 전원주택 3～4드럼, 50평～60평 전원주택 4～5드럼 정도가 드는 것으로 나타난다. 난방유 1드럼 당 가격을 환산해보면 약 30만원 정도가 소요되는 것으로 동절기간을 4-5개월로 잡는다면 어느 가정이든지 한해 겨울에100만원～2백75만원정도의 난방비가 지출되며 여기에 국제유가 상승과 국내유가의 상승폭이 커지면 난방비는 더욱 늘어날 것으로 보인다.
보조난방 활용해 난방비 절약, 열효율 향상
전원주택의 알뜰 난방을 위해서는 방바닥을 데워주는 바닥 난방도 중요하지만 보조난방 기구를 활용해 실내전체에 따뜻한 온기를 전달하여 바닥난방기구인 보일러의 가동을 줄여줌으로 에너지 절약을 실천할 수가 있다.
보조난방기구에는 석유난로(절약형), 석유히터, 전기히터, 가스난로, 연탄난로, 장작난로, 벽난로 등이 있고, 이러한 보조난방기구의 설치는 난방비를 낮추고 효율성(난방효과)은 높일 수가 있다.
아직도 일부 시골이나 군부대, 공장 등에서 사용하고 있는 연탄난로는 최고의 경제성을 가지고 있다. 연탄 1장 당 가격은 2백30원 선으로 매우 저렴한 편인데, 연탄난로는 주물과 철판난로가 있으며 3～4만원 선이면 구입이 가능하다. 그러나 일산화가스 중독의 위험과 재처리문제가 있다.
주로 전원카페나 주택에서 보조난방으로 이용되는 갈탄난로 및 괴탄난로는 난로 자체가 주물로 되어있어 견고하고 멋스럽다. 여기에 사용되는 괴탄은 1t당 배달료를 포함해 20～23만원이며, 난로가격은 10～16만원 선이다.
전원주택 외에 사무실, 업소, 공장 등에서도 많이 사용하는 장작난로는 주위에 흔한 나무를 이용하여 화력 또한 높은 편이다. 난로구조와 연도 설치만 잘하면 큰 돈 안들이고 따뜻한 겨울을 보낼 수 있다. 가격은 18만원~65만원 선이며, 화재의 위험이 커, 연도 설치시 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.
요즘 인기가 많은 벽난로는 매립형보다는 노출형이 더 효과적이다. 최근에는 벽난로를 매우 저렴한 가격에 판매하는 업체들이 있는데, 난로와 부속을 구입해서 직접 시공한다면 더욱 더 저렴하게 벽난로를 설치할 수 있다. 벽난로용 장작으로는 침엽수 계통의 화목보다는 활엽수 계통의 장작이 좋은 편이다. 참나무, 상수리나무, 자작나무 등의 장작이 여기에 속하며, 적어도 6개월 이상 마른 것이 연소나 열량, 그리고 난로의 수명을 연장시키는데 도움이 된다.
장작이 젖은 상태로 불을 때게되면 그을음과 수분이 결합돼 배출되면서 연도가 막히게 되고, 또 수분이 목초액이 되어 연도 주위를 더럽힐 수 있으며, 깨끗한 불을 감상하기가 어렵게 된다. 특히 집안의 쓰레기나 비닐계통의 화학물질들을 태우게 되면 집 주위의 오염과 벽난로의 수명을 크게 단축시키기 때문에 주의해야 할 것이다.
통나무용 장작은 190cm정도 길이에 약 6톤 가량 납품되는데 나무의 수종과 납품거리에 따라서 40～60만원 선이다. 좋은 벽난로라면 약 3～4년 동안 땔감으로 쓸 수 있는 양이다.
전원주택의 알뜰 난방에 어느 쪽이 우월하다고 단정짓기보다는 자신의 취향과 형편에 따라 선택할 수 있다. 그리고 알뜰 난방은 약간의 불편이 따르기 때문에, 무엇보다도 에너지 절약에 대한 올바른 견해와 인식이 있어야 가능할 것이다. 田
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전원에 집짓기
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